Thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư

•  Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
•  Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường.

1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư thực hiện dự án:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất , cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc để cho thuê thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư thì phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không được vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

2. Hồ sơ cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư:

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như sau:

– Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Bản sao văn bản chấp thuận đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư có kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;

+ Văn bản thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất; thẩm định nhu cầu sử dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án. Để thực hiện dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải có các điều kiện sau đây: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc có trích đo địa chính thửa đất. Đối với những nơi đã có bản đồ địa chính, thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất; hoặc theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

– Đối với dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm thì chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc có trích đo địa chính thửa đất. Đối với những nơi đã có bản đồ địa chính, thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất; hoặc theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

+ Bản sao bản thuyết minh dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không cần phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

3. Trình tự thực hiện cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư:

Theo quy định tại Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ban hành ngày 18 tháng 12 năm 2020), trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất thực thi dự án bất động sản góp vốn đầu tư như sau:

Bước 1: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định và đánh giá điều kiện kèm theo giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất như sau:

Tại cơ quan tài nguyên và môi trường, người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định. Tuy nhiên, không phải thực hiện thủ tục thẩm định đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính Phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định cho thuê đất, điều kiện giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư

+ Để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp thì cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Trường hợp giao đất, cho thuê đất không trải qua đấu giá quyền sử dụng đất

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư tiến hành lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; sau đó thực hiện trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

+ Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất, đối với trường hợp cho thuê đất thì người được thuê đất nộp tiền thuê đất;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; người được giao đất, cho thuê đất được tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nếu người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư thực hiện dự án mất bao lâu?

Căn cứ theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời hạn thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cụ thể như sau:

Thời gian để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 15 ngày cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng;

Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ thời điểm mà hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thời gian thực hiện đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đối với trường hợp ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày, tức là tổng thời gian thực hiện sẽ không quá 25 ngày.