Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Hiện nay không ít người sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các giấy tớ liên quan thể hiện quyền sử dụng đất cũng không có. Khi xảy ra tranh chấp đất đai không có giấy tờ các bên thường lúng túng, không biết phải giải quyết như thế nào. Điều này khiến cho quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất không được đảm bảo. Trong bài viết này, Luật Hồng Bàng sẽ cung cấp đến quý khách hàng các quy định pháp luật về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này.
Tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Tranh chấp này phát sinh giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Một trong các bên hoặc tất cả các bên tranh chấp đất đai không có giấy tờ. Các giấy tờ ở đây là các giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất hợp pháp của bên mình. Các giấy tờ này gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm có:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013. Loại giấy tờ này là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở, tài sản của người có quyền.
- Một số giấy tờ khác đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận:
Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013. Các giấy tờ sau đây có thể được sử dụng vào quá trình giải quyết tranh chấp:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993. Đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở. Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.
- Giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất đã thực hiện.
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
- Giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980.
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai năm 2013
Quy trình giải quyết
Bước 1: Hòa giải
Hai bên có thể tự hoà giải hoặc nhờ UBND xã hoà giải. Cụ thể, nếu không tự hòa giải được thì hai bên có thể gửi đơn lên Chủ tịch UBND cấp xã. Theo Điều 202 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018:
“3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5.Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Bước 2: Hòa giải không thành
Nếu tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở không thành, các bên có thể chọn một trong hai hình thức giải quyết được quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018:
Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.
Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Thông thường, người dân có thể nộp tại Tòa án nơi có Bất động sản đang tranh chấp, khi viết đơn khởi kiện, người dân lưu ý phải đầy đủ các yêu cầu, nội dung và hình thức được quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng hình sự năm 2015 về Hình thức, nội dung đơn khởi kiện. Sau khi hồ sơ khởi kiện không còn vấn đề, người khởi kiện có thể nộp tiền tạm ứng án phí và biên lai cho Tòa án để tiến hành thụ lý và giải quyết. Nếu người khởi kiện vẫn không đồng tình với quyết định, bản án sơ thẩm của Tòa án thì vẫn có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm với bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề này. Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75, 0912.35.53.53 hoặc gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: info@hongbanglawfirm.com
Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng!
Công ty Luật Hồng Bàng./.