Nhà ở chung cư là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà chung cư nói chung và nhà chung cư hình thành trong tương lai nói riêng nhưng do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền. Luật Hồng Bàng xin gửi đến quý khách nội dung này để người tiêu dùng cẩn trọng và lưu ý khi tham gia các giao dịch này.
Căn cứ pháp lý
- Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010
- Luật Nhà ở 2014
- Luật Đất đai 2013
Quy định về Hợp đồng mẫu
- “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”. Trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng theo mẫu chính là các hợp đồng mua bán do bên bán soạn thảo để bán căn hộ chung cư cho khách hàng, được thể hiện với nhiều tên gọi khác nhau như: Hợp đồng mua bán căn hộ/căn hộ chung cư; hợp đồng mua bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán căn hộ/nhà ở có sẵn….
- Về bố cục, các thông tin riêng biệt về từng giao dịch như thông tin bên mua, thông tin căn hộ, giá bán… được quy định trực tiếp tại các điều khoản hợp đồng hoặc được tách thành một phụ lục riêng.
- Đối với bản nội quy quản lý vận hành nhà chung cư, tại thời điểm ký kết hợp đồng, nội quy này được đính kèm và là một phần không tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.
Đăng ký hợp đồng mẫu
Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền. Hình thức và nội dung của hợp đồng cần tuân thủ các quy định cụ thể tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Vì vậy bên bán cần thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, hoặc Sở công thương (tùy theo phạm vi áp dụng) trước khi ký kết với khách hàng.
Lưu ý dành cho người tiêu dùng
Để tránh rủi ro phát sinh từ việc ký các hợp đồng mua bán soạn sẵn, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng lưu ý người tiêu dùng cần cẩn trọng các nội dung sau khi giao dịch:
- Kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện bán căn hộ của chủ đầu tư. Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, cần có văn bản của Sở xây dựng về việc đủ điều kiện bán căn hộ và Hợp đồng Bảo lãnh của Ngân hàng đủ điều kiện.
- Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của các chủ đầu tư tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương nơi đặt dự án bằng cách liên hệ trực tiếp hoặc tra cứu trên trang thông tin điện tử của các cơ quan này.
- So sánh mẫu hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền thông qua với mẫu hợp đồng do Công ty cung cấp để yêu cầu Bên bán áp dụng đúng mẫu đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua trong trường hợp có sự khác biệt.
- Nghiên cứu kỹ các nội dung được Công ty chú thích và cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khuyến cáo tại các phần để trống trong hợp đồng được thông qua, từ đó cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giao kết nếu nội dung trong hợp đồng dự định ký kết bất lợi hơn những nội dung được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khuyến cáo.
Một số nội dung hợp đồng cần lưu ý:
- Thông tin Bên bán: bạn cần xem thông tin người đại diện ký hợp đồng mua bán này có đúng là người đại diện pháp luật hay không hay là ủy quyền của chính chủ đầu tư. Tránh trường hợp bị lừa đảo, giả mạo thì hợp đồng bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
- Bên mua: cần xem kỹ thông tin cá nhân của mình xem đúng chưa, tránh sai sót vì đây là những thông tin cần thiết để làm sổ hồng và các giấy tờ liên quan sau này và cũng là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi người mua khi có tranh chấp.
- Diện tích căn hộ bàn giao: Trong hợp đồng bạn cần phải làm rõ diện tích ghi trong đó là diện tích gì? Diện tích tim tường hay diện tích thông thủy? Và số đo chính xác là bao nhiêu?
- Trang thiết bị, tiện khi nhận được khi bàn giao: như đèn, trần, thiết bị vệ sinh, tủ bếp trên dưới…Và một số thông tin về kích thước, hãng sản xuất của các loại vật liệu,… Người mua cần nắm rõ các thiết bị trên và đối chiếu với phụ lục các thiết bị kèm theo hợp đồng mua bán (ghi rõ tên, chủng loại, kích thước,hãng sản xuất của các loại vật liệu,…
- Điều khoản về thanh toán, thuế VAT: bạn cần chú ý đến mốc thời gian và phương thức thanh toán, phí khi thanh toán trễ. Đồng thời, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, nên xem xét giá trị hợp đồng căn hộ của bạn đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa, tránh trường hợp khi nhận bàn giao căn hộ, chủ đầu tư yêu cầu ký thêm một số giấy tờ sẽ phát sinh những khoản phí không cần thiết như phí cấp sổ đỏ, tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ hoặc tự ý tăng phí dịch vụ mà chưa thỏa thuận với bên mua.
- Thời hạn giao nhà, giao sổ hồng và bảo hành căn hộ: cần ghi rõ ràng, thỏa thuận rõ nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và mức bồi thường là bao nhiêu.
- Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ; Diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ; Khoản kinh phí bảo trì; Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
- Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.
Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phó giám đốc phụ trách kinh doanh: Luật sư: Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75, gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 1900.6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: info@hongbanglawfirm.com
Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng.